Politica. ¿Puede Lunghi crear lotes y construir casas? La respuesta está en Castelli

El Municipio de Castelli tiene unos 10 mil habitantes. En los últimos años creó 1200 lotes. Si en Tandil se hiciese lo mismo, a escala, estaríamos hablando de unos 16 mil lotes a disposición de las familias sin vivienda. Francisco Echarren, su intendente, confirmó que en octubre empezarán a fabricar viviendas industrializadas de alta calidad bajo una licencia internacional. Por un millón de pesos, se podrá adquirir el terreno y la vivienda. La intervención municipal hizo desplomar la especulación inmobiliaria del distrito. Echarren, 31 años, nueve como intendente, cuenta en esta nota con Radio Tandil cómo lo hace.

-La demanda de suelo estaba en Castelli. ¿Cómo nace la respuesta que dio la gestión?

-Castelli, salvando las diferencias, está enclavado en el interior de la provincia de Buenos Aires, como Tandil. Está rodeado de campo. Nos preguntamos por qué había tanta tierra sin gente y tanta gente sin tierra.

Nadie podía decir que no había tierra disponible para que cada familia pudiese tener un lote para vivir bajo el techo propio, con la carga cultural que tiene esto para los argentinos.

-¿Y entonces?

-Empezamos a idear un programa para generar suelo urbano con una fuerte intervención del Estado. Ahora, Castelli es uno de los pocos municipios del país que tiene déficit "cero" de tierra.

Nosotros tenemos un lote para cada familia de la ciudad. A un precio que no es el del mercado ya que es inaccesible. Creemos que el Estado está para regular y generar lo que el sector privado no hace, por una cuestión de costos y fines.

En cambio, el Estado está para generar las condiciones de crecimiento y calidad de vida de una ciudad. Esto es para nosotros el punto de partida.

-¿Las herramientas de gestión para hacerlo están o las tuvieron que inventar?

-Están. Hay muchas herramientas que son muy útiles pero que no son muy conocidas por los intendentes.

Una de las que más resultados nos dio fue la de los "consorcios urbanísticos". Y funciona así: un vecino, por ejemplo, tiene una quinta de 5 hectáreas por la que pide una fortuna; lo más sencillo sería la compra por parte de la Comuna, pero sabemos que muchas veces el Estado no tiene el dinero para afrontar la adquisición de un macizo cercano a la ciudad.

Entonces hacemos una asociación con ese vecino: nosotros le damos la legislación (indicadores urbanísticos) y ponemos los servicios. De los lotes producidos, dividimos 70 a 30. Ese 30% de los lotes, para el privado, es mucho más negocio que la venta de la tierra bruta. Con el 70% restante, el Estado puede desarrollar programas de viviendas.

Otra herramienta que usamos es la "prescripción administrativa". Las propiedades abandonadas o las que hace décadas que no pagan tasas se la terminan apropiando los privados. Eso sucede en todas las ciudad. En nuestro caso, es el Estado el que las recupera.

Esas herramientas permiten genera suelo urbano. La verdad es que si hoy un municipio pone plata para comprar tierra, estaría haciendo un mal negocio, porque hay otras herramientas. Es mejor utilizar ese dinero en la creación de infraestructura.

-¿Cómo adquieren los terrenos los vecinos?

-Creamos el Primer Fideicomiso Público del país. Los vecinos pagan esos terrenos con bolsas de cemento. Pagan entre 5 a 10 bolsas por mes (530 pesos la bolsa) que son reutilizadas en obras para asfalto o para las mismas viviendas.

El lote cuesta el equivalente a mil bolsas de cemento (unos 530 mil pesos). En Castelli, los privados están pidiendo más del doble de ese monto. A veces, el triple.

Esto ha transformado al Municipio en el principal actor inmobiliario de la ciudad. Fijamos los precios e hicimos que el precio de los privados baje abruptamente.

-No deben estar muy contentos...

-Es cierto. No están muy contentos y hay una tirantez en la relación, pero a nosotros nos interesa que la familia tenga un pedazo de tierra en este mundo para que se sienta más ciudadana.

-Y después las casas que deben ir encima de esos lotes. ¿Tienen una política de viviendas?

-Creemos que el Estado, en los diferentes niveles, debe intervenir en la estructura de costos de la vivienda social.

Es inadmisible que el índice nacional del costo de la vivienda social este en unos 44 mil pesos el metro cuadrado. Si el Estado interviene, el costo bajaría mucho.

-¿Y ustedes cómo intervinieron?

-Nosotros hicimos la primera fábrica de viviendas municipales. El costo del metro cuadrado de la vivienda, llave en mano, está a la mitad de valor nacional que se publicó hace 10 días.

Una vivienda de expansión, llave en mano, costará 500 mil pesos. Es un costo que no existe en el mercado.

Nosotros cambiamos el paradigma para que la gente pueda llegar a su casa. Para eso acompañamos a la gente y logramos desplomar los precios. La diferencia entre intervenir o no intervenir es la diferencia entre acceder a la casa o no hacerlo.

-¿Cómo se paga esa vivienda?

-Hacemos un mix. Al que tiene el dinero para pagar al contado, lo promocionamos y le damos ventajas. Al que necesita un crédito, lo acompañamos; y al que no tiene nada, porque hace changas o tiene trabajo informal, a ese lo acompañamos mucho más.

-¿Cómo lograron armar una fábrica de viviendas?

-En los años 90, vino una multinacional a la Argentina que fabricaba viviendas de altísima tecnología. La "Royal Housing" invirtió 50 millones de dólares en la ciudad de La Plata. En 2001, con la crisis, se fue a Brasil y dejo la licencia y la patente.

El municipio compró esas patentes y las máquinas las compramos en China.

Son casas sustentables, ignífugas y con todos los certificados nacionales e internacionales. Es una vivienda de mucha calidad a un precio que no existe en el mercado argentino.

-¿Y cuánto invirtieron para conseguir esta tecnología?

-El acuerdo es por un millón de dólares (unos 90 millones de pesos). No requirió ningún anticipo financiero porque se pagará por vivienda vendida. Lo que sí tuvo que hacer el Municipio es la nave industrial donde se fabricarán.

La fábrica dará empleo a 300 trabajadores, entre los directos y los indirectos.

Arrancaremos en octubre ya que las máquinas están llegando de China en unos 25 o 30 días. Se atrasó todo por la Pandemia, pero no vemos la hora de que todo esto pase para empezar con todo.

Echarren contará después, en Radio Tandil, que las primeras 20 viviendas se montarán en 10 días. Es que la fábrica con sede en Brasil decidió enviarles todos los componentes para montar el barrio. Luego, cuando la fábrica de Castelli empiece a producir, devolverá lo que le fue anticipado. Se trata de un préstamo para no esperar y para que la población pueda ver de qué se trata.

Estas primeras 20 viviendas ya tiene dueño. Como es lógico. La demanda superó ampliamente la oferta. Es resto de los vecinos tendrá que esperar la producción propia.

Es discurso más difundido entre los intendentes es que la política de viviendas no puede ser encarada desde los gobiernos locales por falta de presupuesto. Delegan la responsabilidad en el Instituto de la Vivienda de la Provincia o en programas de viviendas sociales de Nación. También responsabilizan a la macroeconomía por la falta de créditos hipotecarios que se vuelvan al sector privado.

Castelli es ejemplo de lo contrario. Demuestra que hay herramientas y un camino si hay una decisión de crear suelo y oportunidades habitacionales de bajo costo. Pero no siempre fue así. Gestiones anteriores de esa localidad también se excusaban en la imposibilidad de crear suelo e impulsar loteos.

"El discurso era que no se podían hacer viviendas porque no había tierra. Y la gente se lo creía de tanto escucharlo. Por repetición, te convencen de cosas que cuando viene otro y las hace demuestran que la realidad no era tan así", cuenta Echarren, el hombre que le aseguró a cada familia de Castelli un lote.